Individualisation des frais de chauffage

Cette obligation s’applique à tous les immeubles, à l’exception des situations suivantes.

Il existe trois catégories d’immeubles où cette obligation ne s’applique pas :

• les établissements d'hôtellerie et logements-foyers ;
• les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif (voir encadré) ;
• les immeubles dont l'individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.

Si l’immeuble est bien concerné par l’obligation d’individualiser les frais de chauffage, le propriétaire doit déterminer le niveau de consommation de chauffage pour connaître la date à laquelle il devra individualiser les charges. En effet, les propriétaires d’immeubles collectifs disposent d’un délai pour installer les appareils de mesure dans leurs logements qui varie selon le niveau de consommation de l’immeuble en Kilowatt-heure par m² et par an (kWh/m2SHAB.an) :

• pour les immeubles avec une consommation en chauffage supérieure à 150 kWh/m2SHAB.an, la mise en service est fixée au plus tard le 31 mars 2017 ;
• pour ceux avec une consommation en chauffage comprise entre 120 kWh/m2SHAB.an et 150 kWh/m2SHAB.an, elle doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017 ;  
• pour ceux dont la consommation en chauffage est inférieure à 120 kWh/m2SHAB.an, la mise en service est prévue au plus tard le 31 décembre 2019.

De plus, à moins qu’ils ne le soient déjà, des radiateurs de robinets thermostatiques doivent être installés.

La consommation en chauffage de l’immeuble est calculée par son propriétaire ou en cas de copropriété, par le syndic. Elle est établie sur la base des relevés de chauffage des trois dernières années, hors consommation en eau chaude sanitaire.

Ce volume de consommation est ensuite ramener au m² de surface habitable de l’immeuble (la consommation est divisée par le nombre de m² de surface habitable).     

Dans le cas d'un groupe d'immeubles desservis par une chaufferie commune, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d'immeuble, la comparaison ci-dessus est réalisée à l'échelle du groupe d'immeubles. Les immeubles doivent alors être équipés d'appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même entité.  

Avant la pose des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage, le propriétaire de l’immeuble doit équiper les émetteurs de chaleur (radiateurs, sèches-serviette, …), d’organes de régulation de la température intérieure de la pièce. Il s’agit notamment de poser sur les radiateurs des robinets thermostatiques en état de fonctionnement afin de permettre aux occupants de réguler la température intérieure de leurs locaux.    

Pour les immeubles en copropriété, l’installation de ces robinets thermostatiques peut se faire sans autorisation de la copropriété réunie en assemblée générale car elle concerne les parties privatives de l'immeuble.       

Les frais liés à la pose des robinets thermostatiques incombent au propriétaire de l’immeuble, celui-ci ne pouvant également pas en répercuter le coût sur les charges locatives de son locataire.

Les appareils d’individualisation doivent être posés par le propriétaire de l’immeuble qui en assume seul le coût.En copropriété, l’installation des appareils par un professionnel doit être décidée par les copropriétaires réunis en assemblée générale à l’issue d’un vote favorable pris à la majorité simple des copropriétaires présents et représentés .     
Ce point doit être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic qui communique aux copropriétaires des devis à cet effet. Le choix du professionnel qui réalisera la pose doit faire l’objet d’unemise en concurrence dans certains cas (contactez votre ADIL).

La copropriété peut bénéficier, sous certaines conditions, de financements pour la pose des appareils d’individualisation, comme un crédit d’impôt ou un Éco-prêt à taux zéro (contactez votre ADIL)     

Les appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage doivent être conformes à la réglementation technique.   

La pose d’appareils d’individualisation permet d’informer les occupants de la quantité d’énergie consommée pour le chauffage dans leur logement et de leur facturer cette consommation. Il s’agit de frais individuels.
Chaque occupant doit également payer les frais liés à la consommation d’énergie ou de combustible pour chauffer les parties et équipements communs (couloir, piscine, …). Il s’agit de frais communs.

Il doit par ailleurs participer aux frais liés à l’entretien de la chaudière collective, comme le contrat d’entretien, ou le changement de pièces. 

Le relevé de consommation doit pouvoir être fait sans qu'il soit besoin de pénétrer dans les logements par un système de télé-relevé à distance.    

Pour les logements mis en location, le relevé est effectué par son propriétaire ou par une personne mandatée à cet effet, au moins une fois par an pour permettre l’envoi, à chaque occupant, d’un document lui indiquant sa consommation annuelle d'énergie pour le chauffage.        

En copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et l’envoie au propriétaire de chaque logement. Ce dernier adresse à son ou ses locataires un relevé de la consommation d'énergie pour le chauffage du logement loué.    

En pratique, le propriétaire de l’immeuble ou la copropriété peuvent faire appel à un prestataire pour relever ces consommations de chauffage sur les appareils.    
 
Ce relevé doit comporter des « indicateurs de suivi de sa consommation », c’est-à-dire mentionner la consommation d'énergie du logement pour la même période de l'année précédente (lorsqu’elle est disponible), et celle de tout l'immeuble.
 

La moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années doit être affichée dans les parties communes de l'immeuble.

Les occupants paient des charges de chauffage pour :

• les dépenses de combustible ou d’énergie (gaz, fuel, …) afin de chauffer leur logement (charges individuelles) et les parties communes de l’immeuble (charges collectives),
• d’autres frais comme ceux relatifs à l'entretien.

Chacune de ces dépenses est déterminée sur la base de la quantité d’énergie relevée à laquelle on applique pour connaître la part correspondant aux logements et celle des parties communes (voiir le tableau ci-dessous) :

Le contrôle peut être réalisé par les fonctionnaires et agents publics. Ces derniers adressent un courrier au propriétaire de l’immeuble collectif ou, en cas de copropriété, au syndic pour obtenir la communication des documents prouvant l’installation des appareils ou les raisons justifiant de la dispense.      
En cas de manquement à cette obligation, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine. En l’absence de réponse dans le délai d’un mois ou lorsque l’intéressé ne s’est pas conformé à la mise en demeure dans le délai fixé, l’autorité administrative peut prononcer à son encontre une sanction pécuniaire par immeuble dont le plafond est fixé à 1 500 € par logement et par année.